ISR por venta de casa habitación en México: cuándo pagas y cuánto

Si vas a vender tu casa, la pregunta más cara que probablemente nadie te ha hecho es: ¿cuánto ISR vas a pagar?

La sorpresa que casi todo vendedor recibe en la notaría: por vender una casa de $5,000,000 puedes acabar pagando entre $0 y $600,000 de ISR, dependiendo de un par de detalles que ojalá hubieras conocido antes de poner el letrero.

Esta guía explica la exención de 700,000 UDIs que aplica para casa habitación, los 3 requisitos que tienes que cumplir, y cuándo conviene retrasar la venta unos meses para ahorrar cientos de miles.

La pregunta que todo vendedor debe hacerse antes del letrero

Cuando vendes un inmueble, el SAT considera que tuviste una ganancia patrimonial. Esa ganancia paga ISR (Impuesto Sobre la Renta). La tasa puede ir del 1.92% hasta 35%, según el monto.

Pero la Ley del ISR contempla una exención específica para casa habitación que, bien aplicada, puede borrar el impuesto por completo. Mal aplicada, te enteras tarde y pagas.

La exención está en el Artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR. En lenguaje claro: si vendes tu casa donde vivías, hay un monto exento. Lo que rebase, paga impuesto.

La exención de 700,000 UDIs

El monto exento se mide en UDIs (Unidades de Inversión, valor que actualiza Banxico diariamente). El tope es 700,000 UDIs.

Al 9 de junio de 2026 la UDI cotiza $8.83 MXN según el DOF. El valor sube ligeramente cada quincena con la inflación — verifica el dato del día del cierre, no de hoy. Con la UDI vigente, la exención cubre aproximadamente:

700,000 UDIs × $8.83 = $6,181,000 MXN

Si vendes tu casa en menos de $6.18M y cumples los 3 requisitos (ver abajo), tu ISR es $0.

Si vendes en más, solo paga ISR sobre el excedente. No sobre toda la operación.

Ejemplo rápido

Vendes tu casa en $7,000,000 y la compraste hace 10 años en $2,500,000. Tu ganancia bruta es $4,500,000 (en realidad la ganancia se ajusta por inflación, ver adelante).

Exención: hasta $6,181,000 — toda tu ganancia entra → ISR a pagar: $0

Vendes en $10,000,000 misma casa que costó $2,500,000. Ganancia: $7,500,000.

Exención cubre los primeros $6,181,000
Sobre los $1,319,000 restantes calculas ISR (~25-30% efectivo) → ISR a pagar: ~$330,000

Los 3 requisitos críticos para aplicar la exención

Esto es donde la mayoría se equivoca. NO basta con que la propiedad sea tu casa. Necesitas demostrar al notario en el momento de la venta:

1. Haber residido AL MENOS 3 AÑOS en la propiedad

Era de 5 años, ahora son 3. Cuentas desde la fecha en que escrituraste hasta la fecha en que firmas la nueva escritura de venta.

Cómo se comprueba:

Comprobantes de domicilio a tu nombre de los últimos 3 años (mínimo 3 distintos: agua + luz + estado de cuenta bancario, telefonía, predial, etc.)
INE con esa dirección
Constancias del SAT, IMSS o ISSSTE donde figure ese domicilio

Error clásico: comprar una casa, no mudarte realmente (la rentaste o estuviste con tus papás) y venderla a los 4 años. SAT puede negar la exención si no demuestras habitación efectiva.

2. La propiedad debe estar escriturada a tu nombre

Si la casa la compró tu papá o tu pareja y nunca te la traspasó, la exención no aplica para ti, sino para él/ella. Para aplicarla tú, primero hay que regularizar la titularidad (lo cual cuesta y toma tiempo).

3. No haber usado la exención en los últimos 3 años

La exención de casa habitación se puede usar solo una vez cada 3 años. Si vendiste otra casa hace menos de 3 años aplicando la exención, esta nueva venta paga ISR completo.

Esto está pensado para evitar que la gente compre, venda y compre constantemente para evadir ISR.

Cómo se calcula el ISR si NO aplicas exención

Si vendes una casa que no fue tu habitación (segunda casa, casa heredada que no usaste, inversión, departamento de renta), o si la vendiste sin cumplir requisitos, pagas ISR sobre la ganancia ajustada.

Cálculo simplificado

Precio de venta (lo que recibes hoy)
Menos: costo de adquisición histórico (lo que pagaste)
Menos: ajuste por inflación (el costo histórico se actualiza con el INPC desde la compra hasta la venta — el SAT publica los factores)
Menos: deducciones autorizadas (mejoras documentadas con factura, comisión inmobiliaria, gastos notariales de adquisición)
= Ganancia ajustada

Sobre la ganancia ajustada, se aplica una tasa que depende del número de años que tuviste la propiedad y de tu tarifa de ISR. Efectivo: entre 15% y 30% de la ganancia.

El notario es retenedor del ISR — lo descuenta del precio que el comprador te paga, antes de entregártelo. No es opcional.

Ejemplo

Vendes departamento de inversión en $3,500,000 que compraste hace 8 años en $1,800,000:

Costo de adquisición histórico: $1,800,000
Ajuste por inflación (8 años, ~52% acumulado): +$936,000
Costo ajustado: $2,736,000
Deducciones autorizadas (renovación + comisión 5%): $250,000
Ganancia ajustada: $3,500,000 − $2,736,000 − $250,000 = $514,000
ISR efectivo ~25%: $128,500

Sin el ajuste por inflación, hubieras pagado sobre $1,700,000 de ganancia bruta → $425,000. Por eso es crítico que el notario aplique correctamente el ajuste.

Tabla de ejemplos: casas de $3M, $5M y $8M

Asumiendo que aplicas exención y compraste la propiedad hace 10 años en aproximadamente 60% del valor actual:

Precio de venta	Costo histórico	Exención cubre	ISR a pagar
$3,000,000	$1,800,000	Sí (cabe en $6.18M)	$0
$5,000,000	$3,000,000	Sí (cabe en $6.18M)	$0
$6,181,000	$3,700,000	Exactamente al límite	$0
$7,000,000	$4,200,000	Cubre primeros $6.18M	~$160,000
$10,000,000	$6,000,000	Cubre primeros $6.18M	~$330,000
$15,000,000	$9,000,000	Cubre primeros $6.18M	~$960,000

Si tu casa está cerca del límite ($5.5-6.5M), conviene ver con tu contador cómo justificar deducciones para no rebasar.

Las cifras de la tabla están calculadas con UDI a $8.83 al 9 de junio de 2026. La UDI se actualiza cada quincena — al cierre de la operación verifica el valor vigente en el DOF o en Banxico SIE CP150.

Estrategias legales para reducir el ISR

1. Documenta TODA mejora con factura

Remodelación de cocina, cambio de pisos, ampliación, baño nuevo, jardín. Todo con factura a tu nombre. Cada peso documentado reduce la ganancia gravable.

Error común: pagar al maestro en efectivo sin factura. Pierdes el derecho a deducirlo. Mejor paga con transferencia y exige factura — aunque te cobre 8% más, ahorras el 25% en ISR.

2. Deduce la comisión inmobiliaria

Cuando contrates a un agente para vender (con M2 o quien sea), pídele factura por la comisión. Es deducible al 100% de la ganancia. En una operación de $5M, la comisión de 4% son $200,000 menos de ganancia gravable → ~$50,000 menos de ISR.

3. Considera vender después de cumplir 3 años de habitación

Si compraste tu casa hace 2 años y 8 meses, espera 4 meses más. Es la diferencia entre pagar 25% de ISR y pagar $0. En una casa de $4M con $1.5M de ganancia, eso son $375,000 que te ahorras simplemente esperando.

4. Si tienes dos casas, vende primero la que califica

Solo puedes usar la exención una vez cada 3 años. Si tienes dos casas y vas a vender ambas, planea: vende primero la que generará mayor ganancia (para aplicarle la exención) y luego la otra (donde el impacto fiscal es menor).

5. Hereda en lugar de vender (caso específico)

Si vas a transmitir tu casa a un hijo o cónyuge, una donación entre familiares directos está exenta de ISR (Art. 93 fracc. XXIII de la Ley del ISR). Después, ellos pueden venderla aplicando su propia exención de casa habitación si la habitan 3+ años.

Esto requiere planeación familiar y notario que sepa estructurarlo. No es para todos, pero es legal y muy poderoso.

Errores comunes que cuestan miles

1. No conservar los comprobantes de domicilio

Sin comprobantes, no puedes demostrar habitación, y la exención no aplica. Guarda 5 años de recibos.

2. Vender en efectivo sin factura

Si el comprador te paga en efectivo (mala idea por sí solo) y no escrituran ante notario, no hay manera de probar tu costo de adquisición cuando vendas. Pierdes el ajuste por inflación.

3. Pensar que “vendí en lo mismo, no hay ganancia”

Aunque vendas al mismo precio que compraste, en pesos nominales, la inflación juega a tu favor. Sin embargo, si no compraste con factura/escritura formal, no puedes probarlo y SAT calcula sobre el valor catastral de adquisición (que suele ser bajo).

4. Dejar todo en manos del notario “porque ellos saben”

Buenos notarios saben, pero su trabajo es procesar la operación, no maximizar tu ahorro fiscal. Contrata 2 horas de un contador antes de la venta. Cuesta $2,000-$5,000 y te puede ahorrar cientos de miles.

Conclusión

Vender tu casa es un evento patrimonial mayor. La diferencia entre venderla bien y venderla mal puede ser de 5-10% del valor de la operación — en una casa de $5M, eso son $250,000 a $500,000 que se quedan en tu bolsillo o en el SAT.

En Metros Cuadrados M2 no somos contadores, pero sí estructuramos cada venta para que llegues al notario con la mejor posición fiscal posible — y cuando hace falta, te conectamos con contadores especializados.

Si estás considerando vender tu casa en los próximos meses, hablemos antes de poner el letrero. Escríbenos por WhatsApp al +52 81 2908 9453. La conversación es sin compromiso y puede ser la más cara —en el buen sentido— que tengas este año.

Fuentes oficiales citadas:

Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) — Art. 93 fracc. XIX (exención casa habitación), Art. 152 (tarifa) y Art. 93 fracc. XXIII (donaciones familiares directas)
Banxico SIE CP150 — valor de la UDI
SAT — INPC mensual · factor de ajuste por inflación
Diario Oficial de la Federación · UDI quincenal
UDI vigente al 9-jun-2026: $8.83 MXN · EXEMPT_LIMIT_MXN = $6,181,000 (sincronizado con src/data/financial.ts del sitio)