Predial 2026 en Nuevo León: hasta 22.5% de descuento si pagas bien

El predial es de los impuestos más subestimados de México: lo paga todo propietario, y los descuentos por pago anticipado pueden bajar el monto hasta un 22.5% en Monterrey, con bonificación adicional del 25% para adultos mayores. La diferencia entre quien sabe usar los descuentos y quien paga tarde puede ser miles de pesos al año. Esta guía explica las reglas vigentes 2026 con datos oficiales por municipio del AMM.

Qué es el predial y por qué lo paga todo propietario

El Impuesto Predial es un tributo municipal que paga el dueño de un inmueble (casa, departamento, terreno, local, bodega). Lo cobra el municipio donde está la propiedad — no el Estado ni la Federación. Su cálculo depende del valor catastral del inmueble (que es típicamente menor al valor comercial), y de las tarifas que cada municipio aprueba en su Ley de Ingresos anual.

Pagarlo NO es opcional. El no pago genera:

Recargos mensuales (típicamente 1-2% al mes)
Multas progresivas
Eventualmente, embargo del inmueble por el municipio
Imposibilidad de escriturar (vender, donar, heredar) hasta liquidar

Predial Monterrey 2026 · los descuentos clave

Monterrey publicó su estructura de incentivos 2026 con descuentos acumulables que llegan al 22.5% — el más generoso del AMM este año.

Tabla de descuentos acumulables

Descuento	Condición	Porcentaje
Pago anual anticipado	Antes del 5 de febrero 2026	15%
Pago anual	Entre 6 feb y 5 mar 2026	10%
Historial cumplido	Pagaste predial puntual en 2025	+2.5%
Plataforma digital	Pagas en línea (no ventanilla)	+5%
TOTAL acumulable	Cumpliendo las 3 condiciones	22.5%

Bonificación adicional adulto mayor / pensionado

25% adicional para adultos mayores y pensionados (presentando identificación)
Acumulable con los descuentos anteriores

Beneficio extra: seguro de casa $100,000

Los primeros 200,000 contribuyentes que paguen el predial obtienen una póliza de seguro de casa habitación
Cobertura hasta $100,000 MXN contra incendio, rayo, explosión y otros siniestros
Es regalo del municipio — sin costo adicional

Cómo y dónde pagar en Monterrey

En línea (con 5% extra de descuento): asp.monterrey.gob.mx/predial
Módulo Digital: modulodigital.monterrey.gob.mx
Tesorería virtual del Estado: egobierno.nl.gob.mx/egob/predial.php
Ventanillas físicas: oficinas recaudadoras municipales

Predial en otros municipios del AMM · estructura típica

Cada municipio del AMM aprueba su propia Ley de Ingresos. Los descuentos típicos en 2026:

Municipio	Descuento típico pago anual	Bonificación adulto mayor
Monterrey	Hasta 22.5% acumulable	25% adicional
San Pedro Garza García	12-15% pago anual	25-50% adulto mayor
San Nicolás de los Garza	15% antes feb · 10% en feb	50% adulto mayor
Guadalupe	15% pago anual	25-50% adulto mayor
Apodaca	10-15% pago anual	50% adulto mayor
Escobedo	15% pago anual	50% adulto mayor
Santa Catarina	15% pago anual	50% adulto mayor
García	10-15% pago anual	50% adulto mayor

Los porcentajes exactos y condiciones específicas las publica cada tesorería municipal en su Ley de Ingresos anual. Antes de pagar, verifica en la página oficial del municipio donde está tu inmueble.

Las 5 reglas que evitan que pagues de más

1. Identifica el municipio correcto

Si tu propiedad está en una zona conurbada, el predial lo cobra el municipio donde físicamente está la casa, NO donde tú vives. Una casa en Apodaca paga al Apodaca aunque seas residente de Monterrey.

2. Verifica que tu valor catastral sea correcto

El valor catastral debe reflejar las características reales de la propiedad. Si remodelaste, ampliaste o la propiedad cambió, actualiza el avalúo catastral. Si NO lo actualizaste pero el municipio cree que sí (por inspección o foto satelital), te cobran de más.

Para revisar: ve a la oficina de Catastro Municipal con tu última boleta de predial y pide revisión catastral.

3. Aprovecha bonificaciones específicas para tu perfil

Bonificaciones especiales que muchos municipios ofrecen:

Adultos mayores y pensionados (25-50% adicional)
Personas con discapacidad (descuentos parecidos al adulto mayor)
Viudas (descuentos en algunos municipios)
Veteranos militares (descuentos en Apodaca y otros)
Propietarios que destinan inmueble a uso social (escuelas, hospitales privados, casas hogar)

Pide la lista completa en la ventanilla — no todas se publican en la web.

4. Paga en plataforma digital cuando esté disponible

Casi todos los municipios del AMM ya tienen pago en línea. Suele tener 3-5% adicional de descuento. Solo necesitas tu número de cuenta predial (viene en cualquier boleta vieja) y tarjeta de débito/crédito o referencia bancaria.

5. Si tu propiedad estuvo desocupada, verifica si aplica descuento

Algunos municipios reducen el predial de inmuebles no habitados (casas en obra, terrenos sin construcción). Pide al catastro la reclasificación si es tu caso.

Calendario crítico 2026 · cuándo hacer qué

Fecha	Acción
1 enero 2026	Inicia cobro del predial 2026
Antes de 5 de febrero	Pago anual con descuento máximo (15% MTY, similar en otros municipios)
6 feb - 5 marzo	Pago anual con descuento parcial (10% MTY)
6 marzo en adelante	Pago bimestral sin descuento + posibles recargos
Junio - julio	Segundo bimestre del año fiscal
Anual continuo	Posibilidad de pagar bimestralmente sin penalidad si fluyes los pagos

Calculadora rápida · cuánto te ahorras

Casa con predial anual de $4,500 MXN en Monterrey:

Escenario	Cálculo	Pagas
Pago tardío (junio)	$4,500 + recargos ~5%	$4,725
Pago oportuno sin descuentos	$4,500	$4,500
Pago anual antes feb (15%)	$4,500 × 0.85	$3,825
Pago anual + plataforma + historial (22.5%)	$4,500 × 0.775	$3,488
Mismo + adulto mayor (sumas 25% adicional)	$4,500 × 0.775 × 0.75	$2,616

Para propiedades de mayor valor catastral, el ahorro absoluto es proporcionalmente mayor. Una propiedad con $25,000 de predial anual ahorra ~$5,625 con el descuento máximo.

Errores caros del predial

1. Pagar en ventanilla cuando podías pagar online

Pierdes el 5% de descuento digital — son 200-1,000 MXN según el monto.

2. Dejar pasar la fecha de febrero

Pierdes el descuento del 15% que ya nunca recuperas en el año fiscal.

3. Acumular adeudos varios años

Los recargos compuestos pueden duplicar el monto en 24-36 meses. Y al querer vender, el notario te detiene la operación hasta liquidar.

4. Comprar casa sin verificar adeudo predial

El predial se transfiere con el inmueble. Si compras una casa con adeudo, tú lo pagas. Pide constancia de no adeudo predial al firmar promesa de compra-venta — vigencia 30-60 días.

5. No actualizar valor catastral al remodelar a la baja

Si demoliste o el inmueble se deterioró, puedes pedir reducción del valor catastral y pagar menos predial. La mayoría no lo sabe.

Sobre el predial al vender o comprar

Si compras casa este año: el ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, ~3% en NL) es lo que pagas en notaría. El predial es el impuesto recurrente anual que pagarás como nuevo propietario a partir del año siguiente.

Si vendes: debes entregar constancia de no adeudo predial vigente. Sin ella, el notario no escritura.

Preguntas que recibo seguido

¿Y si compré la casa a mitad de año?

El predial es anual, pero se prorratea con el vendedor en la operación. La práctica común: el vendedor paga el predial hasta la fecha de escrituración, el comprador paga del siguiente año en adelante. El notario coordina.

¿Si tengo propiedad fuera del AMM, aplican mismas reglas?

No. Cada municipio aprueba sus propias tarifas y descuentos en su Ley de Ingresos anual. Las reglas que aquí cubrimos aplican al AMM. Para municipios fuera, verifica directamente con la tesorería local.

¿Puedo deducir el predial en mi declaración anual?

Si la propiedad la usas como casa habitación principal, no. Si la rentas, sí es deducible como gasto operativo en tu declaración (Art. 142 LISR).

¿Puedo pagar el predial de alguien más?

Sí — pero el comprobante queda a nombre del titular catastral, no del que pagó. Para deducción fiscal de renta, debe coincidir con tu RFC como contribuyente.

Si tienes dudas sobre tu predial específico

Mándame WhatsApp con tu boleta de predial (puedes tachar datos personales sensibles si quieres) y verifico:

Si tu valor catastral es coherente con la propiedad real
Si estás aprovechando todos los descuentos aplicables
Si tienes adeudos o irregularidades que afecten una futura venta

📱 WhatsApp +52 81 2908 9453

O explora nuestras herramientas:

Calculadora ISR por venta — el impuesto cuando vendes
Heatmap de plusvalía NL — relación valor catastral vs comercial por zona

Fuentes oficiales citadas:

Tesorería Municipal de Monterrey · Predial 2026 — descuentos 15% pago anual + 2.5% historial + 5% plataforma digital = hasta 22.5% acumulable
Módulo Digital Monterrey y Tesorería Virtual NL
Leyes de Ingresos anuales de los municipios del AMM (Monterrey, San Pedro, San Nicolás, Guadalupe, Apodaca, Escobedo, Santa Catarina, García) — publicadas en el Periódico Oficial del Estado de NL
Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León
Código Fiscal del Estado de NL
Ley del Impuesto Sobre la Renta · Art. 142 (deducción de predial en rentas) y Art. 151 (gastos deducibles)
Bonificación adulto mayor y póliza de seguro $100,000 a primeros 200,000 contribuyentes: Tesorería Municipal de Monterrey · comunicación oficial 2026