Casas de remate en Nuevo León: guía 2026

“Casa de remate” es una búsqueda frecuente, y la mayoría de los resultados son anuncios de intermediarios, no remates. Detrás de la expresión hay cuatro mecanismos legales distintos, cada uno con reglas escritas. Esta guía explica cuáles son, qué exige la ley en cada uno y qué revisar antes de pagar cualquier cantidad, con el artículo o la página oficial en cada punto.

No es asesoría legal. Antes de comprometer dinero en una subasta o con un intermediario, revisa el expediente con un abogado o con tu notario.

Cuatro vías oficiales

Vía	Quién vende	Dónde se consulta	Regla central
Remate judicial	Un juez, para pagar una deuda	El juzgado que lleva el caso	Código de Procedimientos Civiles de NL, arts. 527 a 552
Subasta fiscal	El SAT, por adeudos con el fisco	Portal SubastaSAT	Código Fiscal de la Federación, arts. 173 a 188
Subasta del INDEP	Instituto para Devolver al Pueblo lo Robado	Portales de subastas del INDEP	Ley Federal para la Administración y Enajenación de Bienes del Sector Público, arts. 38 y 39
Inmueble de un banco	El banco, como dueño	El sitio oficial del propio banco	Compraventa común, con escritura

Si el anuncio que viste no corresponde a ninguna de las cuatro, tienes que averiguar de quién es la casa y con qué derecho se vende antes de hacer cualquier depósito.

Remate judicial en Nuevo León

El Código de Procedimientos Civiles del Estado regula los remates de bienes raíces, y establece lo siguiente:

Todo remate de bienes raíces es público y se celebra en el juzgado que ejecuta (art. 528).
Antes del avalúo, el juez pide al Registro Público un certificado de gravámenes de los últimos diez años, y avisa a los acreedores que aparezcan para que intervengan (arts. 529 y 530).
La postura legal es la que cubre las dos terceras partes del avalúo, con la condición de que la parte de contado alcance para pagar el crédito y las costas (art. 534).
Para participar hay que consignar, en la Secretaría de Finanzas y Tesorería General del Estado, al menos el 10% del valor que sirve de base. Sin ese depósito no te admiten (art. 535).
Los avalúos y los planos deben estar a la vista desde que se anuncia el remate (art. 538).
Mientras no se finque el remate, el deudor puede liberar sus bienes pagando lo que debe. Una vez fincado, la venta es irrevocable (art. 533).
Fincado el remate, el juez ordena otorgar la escritura de adjudicación y entregar los bienes (art. 542). Debes consignar el precio ante el juez o ante el notario que autoriza la escritura. Si no lo haces, se repite la subasta y pierdes el depósito, que se reparte entre el acreedor y el deudor (art. 549).
Una vez otorgada la escritura, el juez da las órdenes necesarias para entregarte el inmueble, incluso para desocuparlo si lo habitan el deudor o terceros que no tengan un contrato que lo justifique (art. 551).

Si nadie hace postura, el acreedor puede pedir que le adjudiquen la casa por las dos terceras partes del precio base, o una segunda subasta con rebaja de 10% de la tasación (art. 543). La ley prevé incluso una tercera subasta sin sujeción a tipo (art. 545). Por eso el precio de salida de un remate puede cambiar de una fecha a otra. Pide al juzgado la fecha y las condiciones vigentes.

Una consecuencia práctica: el depósito no es un apartado. Es una garantía que pierdes si no completas el pago.

Subasta fiscal del SAT

El Código Fiscal de la Federación (texto vigente, última reforma DOF 09-04-2026) fija las reglas para los bienes que el SAT embarga:

Toda enajenación se hace en subasta pública por medios electrónicos (art. 174). La base para los inmuebles es el avalúo (art. 175).
La convocatoria se publica en la página electrónica de las autoridades fiscales al menos diez días antes de que empiece el periodo del remate (art. 176).
Es postura legal la que cubre las dos terceras partes del valor base. La postura debe ofrecerse de contado, al menos en la parte suficiente para cubrir el adeudo fiscal (arts. 179 y 180).
Antes de mandar tu postura, debes transferir desde tu cuenta bancaria al menos el 10% del valor fijado en la convocatoria. Ese dinero es tu garantía (art. 181).
Si ganas, tienes diez días siguientes al remate para pagar el saldo en una sola exhibición (art. 186).
Si no cumples, pierdes la garantía a favor del fisco, y la autoridad puede adjudicar el bien al siguiente postor (art. 184).
Pagado el saldo y designado el notario, se cita al ejecutado para firmar la escritura de venta en diez días. Si no la firma, la oficina ejecutora la firma en su rebeldía, y el ejecutado responde por la evicción y los vicios ocultos (art. 186).
Los bienes pasan al comprador libres de gravámenes. La autoridad lo comunica al registro público, en un plazo que no excede de quince días, para que los cancele (art. 187).
Con la escritura firmada, la autoridad ordena la entrega del inmueble, incluso la desocupación si lo habita el ejecutado o terceros que no acrediten legalmente el uso (art. 188).
Si existe un impedimento jurídico para entregarte la casa, puedes pedir la devolución de lo pagado dentro de seis meses (art. 188 bis).

Las convocatorias vigentes se consultan en el portal SubastaSAT del SAT.

Subastas del INDEP

El INDEP organiza subastas públicas, y su página oficial indica que entre los bienes hay casas y terrenos. Según esa página, los inmuebles se venden en dos modalidades:

Subasta en línea, que se realiza al menos una vez al mes.
Subasta a sobre cerrado, en la que las ofertas se abren en un evento público ante notario público y gana la más alta.

Pueden participar personas físicas y morales, y el INDEP permite visitar los inmuebles y consultar sus características. Sus procedimientos de venta se rigen por los artículos 38 y 39 de la Ley Federal para la Administración y Enajenación de Bienes del Sector Público. Cada subasta publica sus propias condiciones, así que léelas completas antes de ofertar.

Inmuebles de un banco

Los bancos también venden casas que recuperan. BBVA México, por ejemplo, tiene un sitio propio, BBVA Inmuebles, donde presenta viviendas recuperadas que son propiedad del Grupo BBVA. El sitio indica que hay inmuebles libres de procesos jurídicos y administrativos, y otros en proceso de regularización. También indica que se pueden comprar con recursos propios, con un crédito hipotecario de cualquier institución financiera, o con créditos como Infonavit, Fovissste y Cofinavit.

Eso muestra que el estatus legal y las formas de pago de cada casa los fija el banco en su propio sitio. Léelos ahí, no en el anuncio de un tercero, y entra escribiendo tú mismo la dirección del banco, no desde un enlace de un anuncio.

Lo mismo vale para ofertas que digan ser del Infonavit: la única confirmación que cuenta es la de los canales oficiales del propio instituto.

Qué verificar antes de dar un peso

Quién vende y con qué título. La Profeco recomienda firmar el contrato de compraventa solamente con el propietario de la vivienda, y verificar que el predial esté al corriente y a nombre de quien vende. El Código Civil de Nuevo León lo respalda: ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad (art. 2163).
Qué dice el Registro. El IRCNL expide el Certificado de Libertad de Gravámenes y el Certificado de Gravámenes en línea. Pídelos, o pide al vendedor que te los muestre. Es el mismo tipo de documento que la ley exige al juez en un remate (CPC art. 529).
El valor catastral. El IRCNL ofrece el Informativo de Valor Catastral. La base del ISAI es el mayor entre el precio y el valor catastral.
Si hay doble venta. Si una casa se vende a dos personas, prevalece la venta que se registró primero (Código Civil, art. 2160). Lo que te protege es la escritura inscrita.
Un recibo por cada pago. La Profeco pide un recibo con el concepto cuando entregas un apartado o un enganche.
El número de expediente. Un remate real tiene juzgado y número de expediente, o convocatoria en el portal del SAT, o lote en el portal del INDEP. Si quien ofrece no te da ese dato, no tienes cómo comprobar que existe.

El efectivo tiene tope

La ley antilavado prohíbe liquidar con monedas y billetes la transmisión de inmuebles por un valor igual o superior a 8,025 veces la UMA, y esto incluye el efectivo que se deposita por conducto de un banco (art. 32, fracc. I). Con la UMA de 2026 ($117.31 diarios, según INEGI), el tope es de $941,412.75. Los notarios deben identificar cómo se pagaron las obligaciones en operaciones de ese valor (art. 33).

Si te piden pagar en billetes una cantidad por encima de ese umbral, la ley no lo permite. Pide la transferencia a una cuenta a nombre del vendedor.

El impuesto estatal y lo que prueba la propiedad

Adquirir un inmueble causa ISAI en Nuevo León, con tasa de 3% sobre el valor gravable, en los términos del texto de la ley publicado por el Congreso del Estado (última reforma indicada: enero de 2023). La misma ley considera adquisición la cesión de derechos del comprador o del futuro comprador en las compraventas con reserva de dominio y en las promesas de compraventa con posesión o pago anticipado (art. 28 bis-2, fracc. IV).

Además, el notario debe cerciorarse de que el impuesto esté cubierto antes de autorizar la escritura, y los funcionarios del Registro Público no inscriben un documento que transmita el dominio sin prueba de ese pago (art. 28 bis-5).

Para el caso de una adjudicación, el pago del impuesto debe hacerse dentro de 90 días naturales contados desde que cause ejecutoria la sentencia (art. 28 bis-4).

Qué significa esto para ti:

Un contrato privado o una cesión de derechos puede ser válido entre las partes. El Código Civil define la cesión de derechos como la transferencia que hace el acreedor de los que tiene contra su deudor (art. 1923).
Pero la propiedad frente a terceros se ve en la escritura inscrita. Si el vendedor ya vendió a otra persona y esa escritura se inscribió primero, esa prevalece.
Por eso, si te ofrecen firmar una “cesión de derechos” en vez de una escritura de compraventa, pregunta cuál derecho exacto te ceden, de quién, y qué documento del Registro lo respalda.

Señales de alarma, con su razón

El vendedor no es el titular que aparece en el Registro. Art. 2163 del Código Civil y recomendación de la Profeco.
Piden pagar en efectivo una cantidad que rebasa $941,412.75. Art. 32 de la ley antilavado.
Entregas dinero y no te dan recibo con concepto. Recomendación de la Profeco.
Sustituyen la escritura inscrita por un documento privado. Art. 2160 del Código Civil.
No te dan juzgado y expediente, convocatoria del SAT o lote del INDEP. Sin eso no hay nada que verificar.

Para más señales y casos, consulta la guía de estafas inmobiliarias, la de preventas y la de compra al contado.

Si encontraste una oportunidad y quieres revisarla

Escríbenos por WhatsApp al +52 81 2908 9453 con el anuncio o los datos del expediente, y te ayudamos a ver qué documentos pedir. También puedes comparar contra casas con escritura clara en nuestro catálogo de propiedades.

Fuentes oficiales citadas:

Código de Procedimientos Civiles del Estado de Nuevo León, texto del Congreso del Estado, última reforma P.O. 10-jun-2022. Arts. 527 a 551.
Código Fiscal de la Federación, Cámara de Diputados, última reforma DOF 09-04-2026. Arts. 174 a 188 bis.
SAT, SubastaSAT.
INDEP, Conoce las subastas.
BBVA Inmuebles, sitio de BBVA México.
Código Civil para el Estado de Nuevo León, última reforma P.O. 16-ene-2026. Arts. 1923, 2160 y 2163.
Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, última reforma P.O. 25-ene-2023. Arts. 28 bis, 28 bis-2, 28 bis-4 y 28 bis-5.
Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, última reforma DOF 16-07-2025. Arts. 32 y 33.
Profeco, Antes de comprar casa usada, infórmate.
IRCNL, trámites registrales y catastrales.
INEGI, valor de la UMA 2026: $117.31 diarios.

Casas de remate en Nuevo León: las vías oficiales y cómo no caer en estafas (2026)