Heredar una casa en Nuevo León: guía 2026

Cuando muere el dueño de una casa, la propiedad no pasa sola al nombre de sus herederos. El Código Civil de Nuevo León dice que la sucesión se abre en el momento de la muerte (art. 1546), pero para que la casa aparezca a nombre de alguien en el Registro Público hay que completar un trámite. Esta guía explica cuál, con qué documentos, cuánto impuesto causa y qué cambia si los herederos quieren vender, con el artículo de cada punto.

Es información general y no sustituye a un notario ni a un abogado. Un caso con menores, deudas, matrimonio bajo sociedad conyugal o desacuerdo entre herederos necesita revisión de un profesional.

Qué es la herencia y cuándo se divide

El Código Civil define la herencia como la sucesión en todos los bienes del difunto y en todos sus derechos y obligaciones que no se extinguen con la muerte (art. 1178). El heredero adquiere a título universal y responde de las cargas de la herencia hasta donde alcance lo que hereda (art. 1181).

Mientras no se hace la división, los herederos tienen derecho a la masa hereditaria como a un patrimonio común (art. 1185). De ahí que, mientras la casa no se adjudica, nadie sea dueño exclusivo de ella.

¿Hay testamento?

La herencia se defiere por voluntad del testador o por disposición de la ley. La primera se llama testamentaria y la segunda legítima (art. 1179). Cuando un juez o un notario inicia una sucesión, tiene que pedir un informe sobre la existencia de testamento a la Dirección del Archivo General de Notarías y al Registro Público de la Propiedad, que a su vez consultan el Registro Nacional de Avisos de Testamento (Código de Procedimientos Civiles de Nuevo León, art. 779).

El testamento ordinario puede ser público abierto, público cerrado, público simplificado u ológrafo (Código Civil, art. 1397). El público abierto se otorga ante notario, que redacta las cláusulas y las lee en voz alta al testador (arts. 1408 y 1409).

El testamento público simplificado

Nuevo León tiene una forma especial pensada para la vivienda. Se otorga ante notario respecto de un inmueble destinado a vivienda, en la misma escritura de compra o en un acto posterior, siempre que el precio no exceda de 25 veces el valor anual de la UMA al momento de la adquisición (art. 1446 bis). Con la UMA de 2026 ($42,794.64 al año), 25 veces serían $1,069,866, pero cuenta la UMA del año en que se compró la casa.

El testador nombra legatarios, que reciben el inmueble con la obligación de dar alimentos a quienes tengan derecho. Cuando el testador muere, el notario titula la adquisición a favor de los legatarios publicando un aviso en un periódico de los de mayor circulación del Estado y revisando las constancias del Archivo General de Notarías y del Registro Público (CPC, art. 885 bis).

Si no hay testamento: quién hereda

La herencia legítima se abre cuando no hay testamento, cuando es nulo, cuando el testador no dispuso de todos sus bienes, o cuando el heredero muere antes, repudia o no puede heredar y no hay sustituto (art. 1496). Tienen derecho a heredar los descendientes, el cónyuge, los ascendientes, los parientes colaterales dentro del cuarto grado y, en ciertos casos, el concubino o la concubina. A falta de todos ellos hereda el fisco del Estado (art. 1499). Los parientes más próximos excluyen a los más lejanos (art. 1501), y el parentesco por afinidad no da derecho a heredar (art. 1500).

Algunas reglas de reparto:

Si solo hay hijas e hijos, heredan por partes iguales (art. 1504).
El cónyuge que concurre con descendientes recibe la porción de un hijo, si carece de bienes o los que tiene no igualan esa porción (art. 1521).
El cónyuge que concurre con ascendientes recibe la mitad de la herencia, y los ascendientes la otra mitad (art. 1523).
El cónyuge que concurre con hermanos recibe dos tercios (art. 1524).
A falta de descendientes, ascendientes y hermanos, el cónyuge hereda todo (art. 1526).

Aun con testamento, la ley obliga a dejar alimentos a ciertas personas, entre ellas los descendientes menores de dieciocho años, el cónyuge que esté impedido para trabajar y los ascendientes (art. 1265).

Un plazo que conviene conocer: el derecho de reclamar la herencia prescribe en diez años (art. 1549).

Tres caminos para escriturar a nombre de los herederos

El Código de Procedimientos Civiles contempla tres vías. Elegir una depende del valor de lo heredado y de si hay acuerdo.

Vía	Cuándo se puede	Quién interviene	Base legal
Administrativa	Los bienes valen hasta 7,300 veces la UMA diaria, los herederos son mayores y capaces, y no hay controversia	El Registrador Público de la Propiedad	CPC, arts. 779 a 785
Notarial	Todos los herederos son mayores de edad (o los incapaces están representados) y no hay controversia	Un notario del Estado	CPC, arts. 881 a 885
Judicial	Cualquier otro caso, incluido el desacuerdo	Un juez	CPC, título segundo

La vía administrativa

El límite es el valor de los bienes que deja el autor de la herencia: 7,300 veces el valor diario de la UMA (art. 781). Con la UMA de 2026 ($117.31), son $856,363. Como la cifra se refiere a todos los bienes de la herencia y no solo a la casa, muchas casas de Monterrey quedan fuera de esta vía.

Si aplica, los herederos se presentan ante el Registrador con la copia certificada del acta de defunción, el título de propiedad, el plano, los certificados del Registro Civil que prueben el parentesco, el certificado de valor catastral, el último recibo del impuesto predial y su propuesta de adjudicación (art. 782). El Registrador manda publicar un aviso para que cualquier persona con derechos se presente en treinta días (arts. 783 y 784). Si no hay oposición, dicta resolución en los cinco días siguientes y expide, previo pago de derechos e impuestos, el certificado de propiedad que sirve de título a los herederos (art. 785). Si aparece una controversia, el procedimiento administrativo termina y hay que acudir a un juez (art. 781).

La vía notarial

Cuando todos los herederos son mayores de edad y no hay controversia, la sucesión, testamentaria o legítima, puede tramitarse ante notario de forma opcional (art. 881):

El albacea y los herederos presentan el acta de defunción y, en su caso, el testimonio del testamento público abierto. Declaran que aceptan la herencia, se reconocen sus derechos y el albacea va a formar el inventario. Si no hay albacea, lo nombran en esa primera declaración.
El notario publica esas declaraciones dos veces, de diez en diez días, en un periódico de los de mayor circulación del Estado (art. 882).
El albacea hace el inventario. Con la conformidad de todos los herederos, el notario lo protocoliza (art. 883).
El albacea forma el proyecto de partición y, con la conformidad de todos, el notario lo protocoliza (art. 884).

Si algún aspirante a la herencia o acreedor se opone, el notario suspende su intervención (art. 884). Un intestado en el que el juez ya reconoció a los herederos también puede seguir ante notario, siempre que todos sean mayores de edad y no haya controversia (art. 885).

La vía judicial

Es la que corresponde cuando hay desacuerdo entre herederos, personas incapaces sin representación, oposición de un acreedor o cualquier situación que impida las otras dos. El Código de Procedimientos Civiles regula por separado las testamentarías y los intestados.

Mientras la casa no se adjudica

Cada heredero puede disponer de su derecho en la masa hereditaria, pero no de las cosas que forman la sucesión (art. 1186), y no puede enajenar su parte sino después de la muerte de quien le hereda (art. 1188). Y el Código Civil establece que nadie puede vender sino lo que es suyo (art. 2163). En conjunto, eso significa que la casa no puede venderse a un tercero hasta que esté adjudicada a nombre de los herederos.

Sí puede un heredero vender su derecho hereditario a un extraño, con una condición: debe notificar a sus coherederos, por medio de notario, judicialmente o con dos testigos, las bases de la venta. Los coherederos tienen ocho días para ejercer el derecho del tanto. Si se vende sin notificar, la venta es nula (art. 1189). El derecho del tanto no aplica si la venta es a un coheredero (art. 1191).

Impuestos al heredar

ISR

Los ingresos que se reciben por herencia o legado están exentos (Ley del ISR, art. 93, fracc. XXII). Tampoco se consideran ingresos por enajenación los que derivan de la transmisión de bienes por causa de muerte (art. 119).

ISAI

La ley estatal prevé una tarifa única especial de 7 cuotas por inmueble en las adquisiciones que se realicen por causa de muerte (Ley de Hacienda para los Municipios, art. 28 bis-1, fracc. XIII). La cuota equivale al salario mínimo general diario del área donde está el municipio (art. 10 bis). Con el salario mínimo general de 2026, que es de $315.04 diarios en la zona del salario mínimo general, 7 cuotas son $2,205.28 por inmueble.

Dos matices:

Si uno o varios coherederos reciben más de la parte que les corresponde, pagan ISAI conforme a la regla general sobre el excedente (art. 28 bis-1, fracc. XIII).
Cuando un heredero cede sus derechos hereditarios, la ley estatal trata esa cesión como una adquisición sujeta a ISAI, en la parte que corresponde a los inmuebles (art. 28 bis-2, fracc. IX). El pago se hace dentro de los 60 días naturales siguientes a la cesión o a la venta de bienes de la sucesión (art. 28 bis-4).

La cuota y los plazos salen del texto de la ley publicado por el Congreso del Estado, con última reforma indicada de enero de 2023. Confirma el cálculo con el notario.

Si los herederos quieren vender la casa

Cuando los herederos ya tienen la casa escriturada y deciden vender, la Ley del ISR dice esto sobre el costo:

Para bienes adquiridos por herencia, legado o donación, se toma como costo de adquisición el que pagó el autor de la sucesión, y como fecha de adquisición la que le correspondía a él (art. 124).
La ganancia se divide entre los años transcurridos entre la fecha de adquisición y la venta, hasta un máximo de 20 (art. 120).
La exención de 700,000 UDIs se refiere a “la casa habitación del contribuyente” (art. 93, fracc. XIX, inciso a). Si la casa heredada no es tu casa habitación, consulta con el notario o con un contador si te aplica.

El resto del proceso de venta, con los papeles, los impuestos y el cobro, está en la guía Cómo vender tu casa en Monterrey.

Donar en vida: lo que dice la ley

Algunas familias consideran donar la casa antes del fallecimiento. La Ley del ISR exenta los donativos entre cónyuges y los que reciben los descendientes de sus ascendientes en línea recta, sin importar el monto (art. 93, fracc. XXIII, inciso a). Los que reciben los ascendientes de sus descendientes en línea recta están exentos siempre que los bienes no se enajenen o se donen a otro descendiente (inciso b).

En el ISAI, las donaciones entre cónyuges también tienen la tarifa especial de 7 cuotas (Ley de Hacienda para los Municipios, art. 28 bis-1, fracc. III). Para otras donaciones, pide el cálculo al notario.

La regla del costo de adquisición del artículo 124 aplica igual a la herencia y a la donación: el nuevo dueño hereda el costo y la fecha de quien se la dejó. Cuál de las dos rutas conviene depende de cada familia, así que decídelo con un notario.

Lista de documentos para empezar

Copia certificada del acta de defunción.
Título de propiedad de la casa (escritura inscrita).
Testamento, si existe, o constancia de que no se encontró.
Certificados del Registro Civil que prueben el parentesco de los herederos.
Certificado de valor catastral.
Último recibo de predial pagado.
Identificaciones de todos los herederos.

El Código de Procedimientos Civiles enumera la mayoría de esos documentos para la vía administrativa (art. 782). Los notarios y los jueces pueden pedir otros según el caso.

Cuando la familia decide vender

Una vez que la casa está a nombre de los herederos, escríbenos por WhatsApp al +52 81 2908 9453. La estimación comercial de la propiedad no tiene costo, y te ayudamos a ordenar la venta. También puedes comenzar desde la página para vender tu propiedad.

Fuentes oficiales citadas:

Código Civil para el Estado de Nuevo León, texto del Congreso del Estado, última reforma P.O. 16-ene-2026. Arts. 1178, 1179, 1181, 1185, 1186, 1188, 1189, 1191, 1265, 1397, 1408, 1409, 1446 bis, 1496, 1499 a 1504, 1521 a 1526, 1546, 1549 y 2163.
Código de Procedimientos Civiles del Estado de Nuevo León, última reforma P.O. 10-jun-2022. Arts. 779 a 785 y 881 a 885 bis.
Ley del Impuesto sobre la Renta, última reforma DOF 01-04-2024 en el archivo consultado. Arts. 93 fracc. XIX, XXII y XXIII, 119, 120 y 124.
Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, última reforma P.O. 25-ene-2023. Arts. 10 bis, 28 bis-1, 28 bis-2 y 28 bis-4.
INEGI, valor de la UMA 2026: $117.31 diarios y $42,794.64 anuales.
CONASAMI, salarios mínimos 2026: $315.04 diarios en la zona del salario mínimo general.

Heredar una casa en Nuevo León: testamento, sucesión, impuestos y venta (2026)