Cómo vender tu casa en Monterrey: guía 2026

Vender una casa en Nuevo León sigue reglas que están escritas en la ley, y la mayoría de los vendedores las descubre en la notaría, cuando ya no hay tiempo de acomodarlas. Esta guía junta lo que dicen el Código Civil del Estado, la Ley del ISR, la ley estatal del ISAI y la ley antilavado, con el artículo de cada caso, para que llegues a la firma sabiendo qué te toca pagar, qué te toca firmar y cómo debe llegarte el dinero.

No sustituye a tu notario ni a tu contador. Los ejemplos son operaciones aritméticas con cifras oficiales. El monto real depende de tu escritura y de tus comprobantes.

Lo esencial en seis puntos

Solo puedes vender lo que es tuyo (Código Civil de Nuevo León, art. 2163).
El ISAI, el impuesto estatal por adquirir un inmueble, lo paga el comprador. El ISR por la venta lo calcula y lo entera el notario, y sale de lo que recibes, salvo que la exención lo cubra.
Los gastos de escritura y de registro se pagan por mitad, a menos que pacten otra cosa (art. 2157).
La exención del ISR por casa habitación se compara contra el precio de venta, no contra tu ganancia (Ley del ISR, art. 93, fracc. XIX).
Cobrar en billetes tiene un tope legal para inmuebles. Con la UMA de 2026 es de $941,412.75.
Después de firmar sigues obligado a entregar la casa y a responder si alguien te la reclama (art. 2177).

Antes de poner el anuncio: que la casa sea vendible

Primero, que la propiedad esté a tu nombre. El Código Civil lo dice sin rodeos: “ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad” (art. 2163). Si la casa viene de una herencia que todavía no se ha repartido, los herederos pueden disponer de su derecho hereditario, pero no de las cosas que forman la sucesión (art. 1186). En ese caso, lo primero es escriturar a nombre de los herederos. La guía Heredar una casa en Nuevo León explica cómo.

Después, reúne tres documentos:

La escritura inscrita en el Registro Público.
El certificado de libertad de gravámenes. El Instituto Registral y Catastral de Nuevo León (IRCNL) lo expide en línea desde su portal “Mi Portal”. El instituto define su costo y su tiempo de entrega, así que consúltalos en su portal antes de pagarle a un intermediario.
El recibo de predial pagado. La ley obliga al notario a presentar a la Tesorería Municipal una copia del pago del predial junto con la declaración del ISAI (Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, art. 28 bis-3, fracc. III). Si tienes adeudos, ponte al corriente antes de buscar comprador. Los descuentos vigentes están en la guía de predial 2026.

Cómo fijar el precio con datos públicos

Hay dos datos oficiales que conviene tener a la mano.

El primero es la tendencia del mercado. El Índice SHF de Precios de la Vivienda reportó para el segundo trimestre de 2026 una apreciación nacional de 7.3% anual. Para la zona metropolitana de Monterrey, la SHF informó 8.3% en el acumulado del primer semestre. Ese número describe el mercado hipotecario en conjunto. No es el precio de tu casa, que depende de su zona, su estado y de lo que se está vendiendo cerca. La guía de precio justo explica cómo comparar.

El segundo es el valor catastral. La base del ISAI es el valor gravable, que es el mayor entre el valor de la operación y el valor catastral (art. 28 bis). Si pones un precio menor que el catastral, el comprador pagará ISAI sobre el catastral de todos modos, y eso puede salir en la negociación. El IRCNL ofrece en línea el “Informativo de Valor Catastral”.

Quién paga qué

Concepto	A cargo de	Base legal
ISR por la venta	Tú. El notario lo calcula y lo entera	Ley del ISR, art. 126
ISAI (3% del valor gravable)	Comprador	Ley de Hacienda para los Municipios de NL, art. 28 bis
Gastos de escritura y registro	Por mitad, salvo convenio en contrario	Código Civil de NL, art. 2157
Gastos de la entrega de la casa	Vendedor, salvo convenio en contrario	Código Civil de NL, art. 2179
Comisión del asesor	Lo que acuerden por escrito	Código Civil de NL, art. 1729

Aunque el ISAI sea del comprador, la ley te da una responsabilidad. El vendedor responde solidariamente del impuesto del comprador hasta que compruebe ante la Tesorería Municipal que recibió el pago total del precio, y siempre que la operación se haya elevado a escritura pública (art. 28 bis-3). Guarda la prueba de que cobraste completo.

La tasa de 3% sale del texto de la ley publicado por el Congreso del Estado, cuya última reforma indicada es de enero de 2023. La misma ley faculta a los ayuntamientos para otorgar un subsidio sobre el excedente del 2% de la tasa, y prevé una reducción para quien compra su única propiedad en el Estado. Por eso el comprador debe pedir al notario el cálculo por escrito.

El ISR de la venta, paso por paso

La exención por casa habitación

El artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR exenta la venta de “la casa habitación del contribuyente” cuando el monto de la contraprestación no excede de 700,000 UDIs y la transmisión se formaliza ante fedatario público.

La UDI vale $8.853467 al 10 de octubre de 2026, según la publicación de Banco de México en el Diario Oficial. Entonces:

700,000 UDIs × $8.853467 = $6,197,426.90

La UDI cambia todos los días. Para tu operación cuenta el valor del día de la firma.

La ley pone dos condiciones más. En los tres años anteriores no debes haber vendido otra casa habitación aplicando esta exención, y tienes que declararlo bajo protesta de decir verdad ante el notario. Además, el notario debe consultar al SAT si vendiste otra casa con exención en los cinco años anteriores, y avisarle de esta venta.

Si vendes por más del tope

El tope se compara con el precio de venta, no con la ganancia. Cuando el precio lo supera, la ley dice que “por el excedente se determinará la ganancia”, con las deducciones “en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación”.

Un ejemplo con cifras supuestas, solo para mostrar la mecánica. Vendes en $8,000,000 una casa cuyo costo de adquisición, ya actualizado, es de $2,000,000:

Exento:                              $6,197,426.90
Excedente:                           $1,802,573.10  (22.53% del precio)
Costo deducible, en esa proporción:    $450,643.27
Ganancia sobre el excedente:         $1,351,929.82

Todavía faltarían las demás deducciones. A esa ganancia se le aplica la mecánica de los artículos 120 y 126: se divide entre los años de tenencia (hasta 20), se aplica la tarifa y el resultado se multiplica por esos mismos años. El monto exacto depende de la tarifa del mes y de tus datos, así que pide el cálculo al notario antes de firmar.

Qué puedes deducir

El artículo 121 permite restar:

El costo comprobado de adquisición, actualizado. En inmuebles, ese costo actualizado será cuando menos 10% del monto de la venta.
Las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones. Los gastos de conservación no cuentan.
Los gastos notariales, impuestos y derechos de las escrituras de adquisición y de venta, y lo que pagaste por avalúos.
Las comisiones y mediaciones que pagó el vendedor.

La palabra que importa es “comprobado”. Sin factura ni escritura, esa deducción no existe. Si hiciste obras, junta las facturas ahora.

El costo no se actualiza entero con la inflación. El artículo 124 separa el terreno (20% del costo si no se puede separar), baja 3% por año el costo de la construcción y después lo actualiza con el INPC. La guía de ISR por venta de casa habitación lo explica con un ejemplo, y la calculadora de ISR aplica el mismo método.

Si no es tu casa habitación

Para una segunda casa, un departamento de inversión o cualquier venta sin exención, la ganancia es el ingreso menos las deducciones del artículo 121, y el cálculo sigue el mismo método de los artículos 120 y 126. El notario entera el pago provisional dentro de los quince días siguientes a la firma y te entrega el comprobante fiscal (art. 126).

Cómo debe llegarte el dinero

La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita prohíbe liquidar con monedas y billetes la transmisión de bienes inmuebles por un valor igual o superior a 8,025 veces el valor diario de la UMA (art. 32, fracc. I). La prohibición alcanza también al efectivo que se deposite por conducto de un banco.

La UMA diaria de 2026 es de $117.31, vigente desde el 1 de febrero de 2026 según INEGI y el Diario Oficial del 9 de enero. El tope queda así:

8,025 × $117.31 = $941,412.75

Una venta de ese valor o mayor debe pagarse por medios distintos al efectivo, como una transferencia bancaria. Además, el notario tiene que identificar en la escritura cómo se pagaron las obligaciones cuando la operación llega a ese umbral (art. 33). Si un comprador propone pagar en billetes una operación de ese valor, la ley no lo permite.

Lo que te obliga la venta después de firmar

El vendedor está obligado a entregar la cosa vendida, a garantizar sus calidades y a prestar la evicción (art. 2177). La evicción significa responder si un tercero le quita la casa al comprador por un derecho anterior a la venta. Por eso importa vender solo con títulos claros.

El artículo 2180 aclara que no tienes que entregar la casa mientras el comprador no haya pagado el precio, salvo que el contrato haya fijado un plazo de pago. Y si una misma casa se vendió a dos personas, prevalece la venta que se registró primero (art. 2160). Así que la inscripción en el Registro Público no es un trámite menor.

Los pasos, en orden

Confirma que eres el titular y reúne escritura, certificado de libertad de gravámenes y predial pagado.
Revisa el valor catastral y decide el precio con la tendencia de la SHF y casas comparables.
Firma por escrito lo que pactes con tu asesor, incluida la comisión.
Define con el comprador quién paga escritura y registro. Si no pactan nada, el Código Civil los divide por mitad.
Pide al notario el cálculo del ISR y del ISAI antes de la firma, y dile si aplicas la exención.
Firma la escritura y recibe el pago por transferencia.
Conserva el comprobante fiscal del ISR y la prueba de que cobraste el precio completo.
Entrega la casa en las condiciones pactadas.

Errores que la ley vuelve caros

Calcular la exención sobre la ganancia en lugar del precio de venta.
Aceptar efectivo en una operación que rebasa el umbral antilavado.
No guardar facturas de las mejoras ni la escritura de compra, porque el artículo 121 pide costo comprobado.
No conservar la prueba del pago total, que es lo que corta tu responsabilidad solidaria por el ISAI.
Suponer que el comprador paga toda la escritura. Sin pacto, se divide por mitad.

Antes de poner el letrero

Si estás pensando en vender, escríbenos por WhatsApp al +52 81 2908 9453. La estimación comercial de tu casa no tiene costo, y revisamos contigo los documentos y las cuentas antes de publicar. También puedes empezar por la página para vender tu propiedad.

Fuentes oficiales citadas:

Código Civil para el Estado de Nuevo León, texto del Congreso del Estado, última reforma P.O. 16-ene-2026. Arts. 1186, 1729, 2157, 2160, 2163, 2177, 2179 y 2180.
Ley del Impuesto sobre la Renta, Cámara de Diputados, última reforma DOF 01-04-2024 en el archivo consultado. Arts. 93 fracc. XIX, 120, 121 y 126.
Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, última reforma P.O. 25-ene-2023. Arts. 28 bis y 28 bis-3.
Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, última reforma DOF 16-07-2025. Arts. 32 y 33.
INEGI, valor de la UMA 2026: $117.31 diarios, vigente desde el 1-feb-2026.
Banco de México, valor de la UDI publicado en el DOF: $8.853467 al 10-oct-2026.
SHF, Índice de Precios de la Vivienda, 2T 2026, boletín 05/2026 del 10-ago-2026.
IRCNL, trámites registrales y catastrales.

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