ISR por venta de casa habitación en México

Si vas a vender tu casa, la pregunta más cara que probablemente nadie te ha hecho es: ¿cuánto ISR vas a pagar?

La respuesta depende de un número que la ley compara con el precio de venta. Si tu casa es tu casa habitación y la vendes por menos de unos $6.2 millones, el ISR es cero. Si la vendes por más, el impuesto se calcula solo sobre la parte que excede ese tope, pero ahí las cantidades suben rápido: según los ejemplos de esta guía, una casa de $12 millones puede dejar más de $700,000 de ISR.

Esta guía explica cómo funciona la exención de 700,000 UDIs, qué te pide la ley para aplicarla, cómo se calcula el impuesto cuando el precio la rebasa y qué puedes hacer, legalmente, para pagar menos.

Quién calcula el impuesto

Cuando vendes un inmueble, la ley considera que obtuviste una ganancia. Esa ganancia paga ISR con la tarifa anual del artículo 152, que en 2026 va de 1.92% a 35%.

El notario calcula el impuesto bajo su responsabilidad y lo entera al SAT dentro de los quince días siguientes a la firma de la escritura. Te debe dar el comprobante fiscal (Ley del ISR, art. 126). Por eso conviene llegar con las cuentas hechas.

Parte del pago puede ir al estado. La ley prevé un pago de 5% sobre la ganancia por vender terrenos o construcciones, que se entera a la entidad donde está el inmueble y se acredita contra el pago provisional federal (art. 127). Ese 5% sale del mismo pago provisional, así que no aumenta el total que pagas.

Quién sí paga

Pagas ISR por la venta en estos casos:

La casa no es tu casa habitación: una segunda casa, un departamento que rentas, un terreno o un local.
Es tu casa, pero el precio rebasa el tope de 700,000 UDIs. Pagas solo por el excedente.
Ya usaste la exención en otra venta dentro de los tres años anteriores.
No puedes acreditar ante el notario que vivías ahí, porque tus documentos traen otro domicilio.

La declaración anual

El pago que hace el notario es provisional. Además, la venta puede obligarte a presentar la declaración anual de abril:

Si pagaste ISR por la venta, la declaras y el pago provisional se toma a cuenta del impuesto del año.
Si la venta quedó exenta y tus ingresos totales del año, contando el precio de la casa, superan $500,000, la ley te obliga a declarar también ese ingreso exento (art. 150).

Lo segundo es fácil de olvidar: vender tu casa exenta no te libra de reportarla. Pide al notario el comprobante fiscal y guárdalo para la declaración.

La exención de 700,000 UDIs

El artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR exenta la venta de la casa habitación del contribuyente cuando “el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión” y la transmisión se formaliza ante fedatario público.

La contraprestación es el precio de venta. El tope se compara con el precio, no con tu ganancia. Esto se confunde mucho.

La UDI es una unidad que Banxico actualiza todos los días. Al 10 de octubre de 2026 vale $8.853467, según su publicación en el Diario Oficial:

700,000 UDIs × $8.853467 = $6,197,426.90

El valor de la UDI cambia a diario. Para tu operación cuenta el valor del día de la firma. Lo encuentras en Banxico y en el DOF.

Si vendes por menos del tope

Si cumples los requisitos y el precio no pasa de $6,197,426.90, no pagas ISR, sin importar cuánto ganaste. Una casa que compraste en $800,000 y vendes en $5,500,000 paga cero.

Si vendes por más del tope

La ley dice que “por el excedente se determinará la ganancia”, considerando “las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida”. En lenguaje común: pagas ISR solo por la parte del precio que pasa del tope, y de tus costos solo se resta la parte proporcional a esa porción.

Los requisitos para aplicar la exención

1. Que sea tu casa habitación y lo acredites ante el notario

La exención es para “la casa habitación del contribuyente”. El Reglamento de la Ley del ISR precisa dos cosas:

La casa habitación incluye el terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones (art. 154).
Debes acreditar ante el notario que el inmueble es tu casa habitación con cualquiera de estos documentos: la credencial para votar, los comprobantes fiscales de pago de luz o de teléfono fijo, o un estado de cuenta de una institución financiera, casa comercial o tarjeta no bancaria. El domicilio del documento debe coincidir con el del inmueble, y el documento debe estar a nombre tuyo, de tu cónyuge o de tus ascendientes o descendientes en línea recta (art. 155).

En el texto de la Ley y del Reglamento que revisamos no aparece un número mínimo de años viviendo en la casa. Lo que sí hay es esa acreditación. Confirma con tu notario si exige algo adicional en tu caso.

2. Que la venta se formalice ante notario

La exención aplica “siempre que la transmisión se formalice ante fedatario público”. Una venta con contrato privado no califica.

3. No haber usado la exención en los 3 años anteriores

La exención aplica siempre que durante los tres años inmediatos anteriores a la venta no hayas vendido otra casa habitación aplicando esta misma exención. Lo declaras bajo protesta de decir verdad ante el notario. Además, el notario consulta al SAT si vendiste una casa con esta exención en los cinco años anteriores, y le avisa de la nueva venta.

Cómo se calcula la ganancia

Para el excedente, o para cualquier venta sin exención, la ganancia es el precio menos las deducciones del artículo 121.

Qué se deduce

El costo comprobado de adquisición, actualizado. En inmuebles, ese costo actualizado será cuando menos 10% del monto de la venta.
Las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones. Los gastos de conservación no cuentan.
Los gastos notariales, impuestos y derechos de las escrituras de compra y de venta, y lo que pagaste por avalúos.
Las comisiones y mediaciones que pagaste como vendedor.

La palabra clave es “comprobado”. Sin escritura ni factura, la deducción no existe.

Cómo se actualiza el costo

El artículo 124 no actualiza el costo completo por inflación. Hace esto:

Separa el terreno del costo. Si no se puede separar, el terreno se considera el 20% del costo total.
El costo de construcción baja 3% por cada año transcurrido entre la compra y la venta, sin quedar por debajo del 20% del costo inicial.
Después se actualiza con el INPC, desde el mes de la compra hasta el mes anterior a la venta. El terreno solo se actualiza con el INPC.
Las mejoras reciben el mismo tratamiento que la construcción.

El efecto práctico es que una casa vieja “vale” menos como costo fiscal de lo que muchos esperan.

El impuesto

La ganancia se divide entre los años que tuviste la casa, hasta un máximo de 20. A ese promedio anual se le aplica la tarifa, y el resultado se multiplica por los mismos años (Ley del ISR, arts. 120 y 126). Entre más años, más baja la tasa efectiva.

Un ejemplo completo

Los números son un caso supuesto. Vendes en $8,000,000 una casa que compraste hace 12 años en $2,000,000, sin mejoras ni otros gastos, y es tu casa habitación.

1. Parte exenta del precio:        $6,197,426.90
2. Excedente:                      $1,802,573.10  (22.53% del precio)
3. Costo actualizado (art. 124):
     terreno 20%:   $400,000 × 1.04^12            = $640,413
     construcción:  $1,600,000 × 0.64 × 1.04^12   = $1,639,457
     total                                         $2,279,870
4. Costo que se resta al excedente:
     $2,279,870 × 22.53%                           = $513,704
5. Ganancia gravable:  $1,802,573 − $513,704      = $1,288,869
6. Promedio anual:     $1,288,869 ÷ 12            = $107,406
7. Tasa efectiva (tarifa anual 2026):               6.87%
8. ISR estimado:       $1,288,869 × 6.87%        = $88,535

El cálculo supone una inflación de 4% anual, que el 20% del costo corresponde al terreno y que no tienes otros ingresos acumulables ese año. El notario usa el INPC real de cada mes y la tarifa del mes de la operación.

Si en vez de ser tu casa habitación fuera una segunda casa, o si ya hubieras usado la exención hace menos de 3 años, la ganancia sería de $5,720,130 y el ISR estimado de unos $963,000.

De $3 millones a $20 millones

Con los mismos supuestos y suponiendo que es tu casa habitación, sin mejoras ni otros gastos:

Precio de venta	Costo histórico	Años	Parte exenta	Excedente	Costo actualizado	Ganancia gravable	ISR estimado
$3,000,000	$1,800,000	10	$3,000,000	$0	$2,024,974	$0	$0
$5,000,000	$2,800,000	10	$5,000,000	$0	$3,149,960	$0	$0
$8,000,000	$2,000,000	12	$6,197,427	$1,802,573	$2,279,870	$1,288,869	$88,535
$12,000,000	$1,500,000	15	$6,197,427	$5,802,573	$1,728,906	$4,966,565	$720,957
$20,000,000	$2,000,000	18	$6,197,427	$13,802,573	$2,301,328	$12,214,361	$2,311,303

Son ejemplos ilustrativos calculados con el mismo método que la calculadora de ISR del sitio, con la UDI del 10 de octubre de 2026. Tu resultado depende de tu costo comprobado, tus mejoras, tus gastos y la tarifa del mes de tu venta. Valídalo con tu notario o tu contador.

Estrategias legales para reducir el ISR

1. Documenta toda mejora con factura

Remodelación de cocina, pisos, ampliaciones, baños nuevos. Se deducen las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones, no el mantenimiento. Todo con factura a tu nombre. Esta deducción pesa solo si tu precio rebasa el tope de la exención o si no aplica la exención.

2. Pide factura de la comisión y de los gastos de la venta

La comisión del asesor, los gastos notariales, los impuestos de las escrituras y el avalúo son deducibles cuando los pagas tú como vendedor (art. 121, fracciones III y IV). Pide el comprobante fiscal de cada uno.

3. Cuida la ventana de 3 años

La exención se puede usar una vez cada tres años. Si vendiste otra casa con la exención hace menos de ese tiempo, esperar a que pasen los tres años puede ser la diferencia entre pagar ISR sobre la ganancia y no pagarlo, cuando el precio de la nueva venta no pasa del tope.

4. Si tienes dos casas

Solo califica la que sea tu casa habitación, y solo una venta exenta por ventana de tres años. Si vas a vender las dos, planea el orden con tu contador antes de firmar la primera.

5. Donar a un familiar directo

Los donativos entre cónyuges, y los que reciben los descendientes de sus ascendientes en línea recta, están exentos de ISR sin importar el monto (art. 93, fracción XXIII, inciso a). Pero quien recibe la casa toma también tu costo y tu fecha de adquisición (art. 124): si la vende después, calcula la ganancia desde tu escritura original. La excepción es una donación por la que sí se pagó ISR, en la que se toma el valor del avalúo. Es una decisión para tomar con notario y contador. La guía de herencia en Nuevo León explica cómo funciona.

Errores comunes que cuestan miles

1. Calcular la exención sobre la ganancia

Es el error más frecuente. El tope de 700,000 UDIs se compara con el precio de venta. Una casa de $8 millones no queda exenta aunque el costo actualizado absorba mucha ganancia: por el excedente sí se paga.

2. No tener comprobantes del costo

El artículo 121 pide costo comprobado. Si no tienes la escritura de compra ni facturas de tus mejoras, el costo que puedes deducir cae. Aun así, la ley fija que el costo actualizado de un inmueble será al menos el 10% del monto de la venta.

3. Documentos con otro domicilio

Los documentos con los que acreditas la casa habitación deben tener un domicilio que coincida con el del inmueble que vendes y estar a nombre tuyo, de tu cónyuge o de tus ascendientes o descendientes en línea recta (Reglamento, art. 155). Revísalos antes de ir a la notaría.

4. No pedir el cálculo por escrito

El notario es quien calcula y entera el impuesto, y su trabajo es procesar la operación. Pídele el cálculo por escrito antes de firmar y, si el precio rebasa el tope, revísalo con un contador.

Conclusión

La diferencia entre aplicar bien la exención y aplicarla mal es la diferencia entre pagar cero y pagar cientos de miles en las ventas que superan los $6.2 millones. Con el precio y tus comprobantes en mano, el cálculo es una cuenta, no una sorpresa.

En Metros Cuadrados M2 no somos contadores, pero sí ordenamos la venta para que llegues al notario con los documentos y las cuentas listos. Cuando hace falta, te conectamos con contadores especializados.

Si estás considerando vender tu casa en los próximos meses, hablemos antes de poner el letrero. Escríbenos por WhatsApp al +52 81 2908 9453.

Fuentes oficiales citadas:

Ley del Impuesto Sobre la Renta, Cámara de Diputados, última reforma DOF 01-04-2024 en el archivo consultado. Art. 93 fracc. XIX inciso a) y fracc. XXIII, y arts. 120, 121, 124, 126, 127 y 150.
Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta, última reforma DOF 06-05-2016. Arts. 154 y 155.
Anexo 8 RMF 2026, Apartado C.II, tarifa anual del ISR 2026 (DOF 28-dic-2025).
Banco de México, valor de la UDI publicado en el DOF: $8.853467 al 10-oct-2026. Consulta histórica en Banxico SIE CP150.
SAT, factores del INPC para actualizar el costo: sat.gob.mx.
Tope de la exención y supuestos del cálculo sincronizados con src/data/financial.ts del sitio: UDI $8.853467 (10-oct-2026), tope $6,197,426.90.

ISR por venta de casa habitación en México: cuándo pagas y cuánto