Plusvalía de tu casa: cómo calcular cuánto ganó de valor antes de venderla (2026)

Si compraste tu casa hace diez años en $1.5 millones y hoy una casa parecida se vende en $2.6 millones, es tentador decir que ganaste 73%. El número real casi siempre es menor: parte de ese aumento lo pusiste tú con remodelaciones, y otra parte es inflación. Esta guía explica cómo separar cada pedazo, con qué datos oficiales comparar el resultado y por qué el SAT hace una cuenta distinta.

Qué es la plusvalía

Es el aumento del valor de mercado de un inmueble que no viene de lo que tú le invertiste, sino de su entorno: la zona, los servicios, las vías de acceso y la demanda. Conviene separarla de dos cosas que se confunden con ella:

• Las mejoras: una recámara nueva, la cocina o una ampliación. Suben el valor, pero las pagaste tú.
• La ganancia fiscal: la que calcula el notario para el ISR. Usa reglas propias de la ley y casi nunca coincide con tu plusvalía.

El cálculo en cuatro pasos

Un ejemplo con cifras supuestas, solo para mostrar la mecánica. Compraste en $1,500,000 hace 10 años, remodelaste la cocina por $150,000 y hoy las casas comparables a la tuya se venden en $2,600,000.

1. El aumento total

$2,600,000 − $1,500,000 = $1,100,000   (73.3% sobre el precio de compra)

2. Quita las mejoras

$1,100,000 − $150,000 = $950,000       (63.3%)

Esa es la plusvalía nominal. Guarda las facturas de la cocina: además de explicar el precio al comprador, sirven para deducir en el ISR (Ley del ISR, art. 121).

3. Sácale el promedio anual bien hecho

Dividir 63.3% entre 10 años da 6.3% anual, pero esa cuenta exagera porque ignora que cada año crece sobre lo ya ganado. La tasa compuesta es la que puedes comparar con otros índices:

($2,450,000 ÷ $1,500,000) ^ (1/10) − 1 = 5.03% anual

Los $2,450,000 son el valor de hoy sin las mejoras.

4. Descuenta la inflación

El dinero de hace diez años no vale lo mismo que el de hoy. Para saber cuánto ganaste en términos reales, lleva el precio de compra a pesos de hoy con el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del INEGI. Su calculadora de inflación da el factor entre dos fechas. Si la inflación acumulada en esos diez años fuera de 55% (cifra supuesta):

$1,500,000 × 1.55 = $2,325,000        (lo que pagaste, en pesos de hoy)
$2,450,000 − $2,325,000 = $125,000    (plusvalía real: 5.4% en diez años)

En pesos de cada año la casa ganó $950,000. Descontada la inflación, ganó $125,000. Las dos cifras son ciertas, pero solo la segunda dice cuánto poder de compra te dejó la casa.

Con qué compararla

El dato oficial para el mercado de la zona es el Índice SHF de Precios de la Vivienda, de la Sociedad Hipotecaria Federal. En su boletín del segundo trimestre de 2026, la SHF reportó que en la zona metropolitana de Monterrey el índice creció 8.3% en enero a junio de 2026 contra el mismo periodo de 2025. En el mismo boletín, la inflación anual medida por el INPC fue de 3.4%.

Con esos dos números, el crecimiento real del índice de Monterrey en ese año fue de:

1.083 ÷ 1.034 − 1 = 4.7%

Dos cuidados al usar el índice. Mide viviendas compradas con crédito hipotecario a partir de sus avalúos, no tu casa en particular. Y es un promedio de toda la zona metropolitana: tu colonia puede ir por arriba o por abajo. Úsalo para saber si tu casa se movió con el mercado, no para ponerle precio.

De dónde sacar el valor de hoy

El valor actual es el dato más débil del cálculo, y del que depende todo lo demás. Hay tres fuentes, de más a menos formal:

1. Un avalúo de un perito valuador.
2. Casas comparables vendidas o en venta cerca de la tuya, ajustadas por superficie, estado y antigüedad. La guía de precio justo explica cómo homologarlas.
3. El valor catastral del IRCNL. Sirve para el predial y como piso del ISAI, que se calcula sobre el mayor entre el precio y el valor catastral (Ley de Hacienda para los Municipios de NL, art. 28 bis). No es valor de mercado.

Por qué el ISR no usa tu plusvalía

Cuando vendes, el impuesto no se calcula sobre la plusvalía que acabas de sacar. La Ley del ISR hace su propia cuenta:

• Separa el terreno de la construcción. Si no se puede separar, el terreno es el 20% del costo (art. 124).
• Al costo de la construcción le resta 3% por cada año transcurrido, como desgaste (art. 124).
• Actualiza los dos con el INPC y resta además gastos notariales, avalúos, comisiones y mejoras comprobadas (arts. 121 y 124).

Por eso una casa con poca plusvalía real puede tener ganancia fiscal, porque la construcción se deprecia en papel. Y si es tu casa habitación y el precio no pasa de 700,000 UDIs, la venta puede quedar exenta aunque hayas ganado mucho (art. 93, fracc. XIX). Las cuentas completas están en la guía de ISR por venta de casa habitación y en la calculadora de ISR.

Antes de poner precio

La plusvalía te dice cuánto se movió tu casa. El precio de venta lo decide lo que hoy se paga por casas como la tuya. Si quieres una estimación con comparables cercanos, escríbenos por WhatsApp al +52 81 2908 9453 o entra a vender tu propiedad. No tiene costo.

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Fuentes oficiales citadas:

• SHF, Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, segundo trimestre de 2026, boletín 05/2026 del 10-ago-2026.
• INEGI, Índice Nacional de Precios al Consumidor y calculadora de inflación.
• Ley del Impuesto sobre la Renta, última reforma DOF 01-04-2024. Arts. 93, fracc. XIX, 121 y 124.
• Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, última reforma P.O. 25-ene-2023. Art. 28 bis.