Cuánto rinde una casa en renta en Monterrey: el cálculo con reglas y datos oficiales (2026)

La pregunta de si conviene comprar una casa para rentarla se contesta con una cuenta, no con una opinión. En los portales de anuncios verás leyendas como “renta esperada $18,000 al mes, ROI 7.2%”. Ese número casi nunca es el rendimiento real, y esta guía explica cómo calcularlo con las reglas fiscales y los indicadores oficiales.

Una aclaración sobre lo que no vas a encontrar aquí: no existe una fuente oficial de rentas por colonia, así que no publicamos una tabla de rentas por zona. Lo que sí hay es la fórmula, las reglas de la ley y los indicadores de referencia. La renta es el dato que tú traes.

El ROI del portal y el ROI real

El portal calcula:

ROI del portal = renta anual ÷ precio de compra

Eso es renta bruta. El rendimiento real resta lo que gastas, lo que dejas de cobrar y el impuesto, y se divide entre todo el dinero que pusiste:

ROI real = (renta cobrada − gastos − ISR) ÷ capital invertido

El capital invertido es el precio más los gastos de compra: ISAI, notario, registro y avalúo. Los gastos son predial, mantenimiento, seguro, administración si la contratas y, si hay crédito, los intereses. La renta cobrada ya descuenta los meses que la casa está vacía.

Cuánto ISR pagan las rentas

La Ley del ISR trata la renta de inmuebles como un ingreso por otorgar el uso o goce temporal de bienes (art. 114). Tienes dos caminos.

Régimen simplificado de confianza

Puedes optar por pagar sobre los ingresos efectivamente cobrados, sin IVA y sin deducir nada, con esta tabla mensual (art. 113-E):

Ingresos cobrados al mes	Tasa
Hasta $25,000.00	1.00%
Hasta $50,000.00	1.10%
Hasta $83,333.33	1.50%
Hasta $208,333.33	2.00%
Hasta $3,500,000.00	2.50%

La opción está disponible si tus ingresos del año anterior no pasaron de $3,500,000, entre otras condiciones, y el pago es mensual, a más tardar el día 17 del mes siguiente. El texto de la ley que consultamos tiene última reforma del 1 de abril de 2024, así que confirma la tabla vigente con tu contador.

Régimen general de arrendamiento

Si no optas por el anterior, calculas la utilidad con las deducciones del artículo 115: predial, mantenimiento que no sea una mejora, agua si no la paga el inquilino, intereses reales de un crédito para comprar o mejorar el inmueble, salarios y honorarios, seguros e inversiones en construcciones. También puedes optar por deducir el 35% de los ingresos sin comprobar gastos, más el predial. Sobre el resultado se aplica la tarifa del ISR.

Lo que la ley de Nuevo León te garantiza y te limita como propietario

El Código Civil del Estado, reformado el 26 de septiembre de 2025, fija estas reglas para casa habitación en zona urbana:

• No puedes exigir más de una mensualidad de renta como depósito (art. 2346).
• La renta se estipula en moneda nacional, solo puede aumentar una vez al año y el aumento no puede exceder del 10% de la renta mensual pactada. Para aplicarlo se celebra un nuevo contrato (art. 2346 bis).
• Debes entregar un recibo por cada mensualidad (art. 2346).
• Si el arrendamiento dura más de cinco años y el inquilino hizo mejoras de importancia, y está al corriente, tiene preferencia para un nuevo arrendamiento y derecho del tanto si quieres vender (art. 2341).
• Si vendes la casa con inquilino, el contrato sigue en los términos pactados (art. 2303).

La consecuencia en tu cuenta: no puedes planear aumentos de más de 10% al año.

Indicadores oficiales de referencia

Indicador	Cifra	Fuente
Precio de la vivienda, zona metropolitana de Monterrey, 2T 2026	+7.6% anual	SHF, Índice de Precios de la Vivienda
Precio de la vivienda, nacional, 2T 2026	+7.3% anual	SHF
Precio de la vivienda en el municipio, 2T 2026	Apodaca +7.4%, Guadalupe +6.6%, Monterrey +6.4%, Juárez +9.0%	SHF
Inflación general, septiembre de 2026	3.45% anual	INEGI
Tasa objetivo de Banxico	6.50%	Banxico, 24 de septiembre de 2026

El índice de la SHF mide el valor de avalúo de viviendas con crédito hipotecario. En Nuevo León solo publica cifras municipales de Apodaca, Guadalupe, Juárez y Monterrey, así que no hay dato oficial para San Pedro Garza García ni para el resto de los municipios. La tasa de Banxico sirve como referencia de lo que podría rendir tu dinero fuera del inmueble. Los CETES se ajustan en cada subasta, y Banxico publica el rendimiento de cada una.

Un ejemplo con cifras supuestas

Los números son supuestos para mostrar la mecánica, no datos de mercado. Cámbialos por los tuyos.

• Casa de $2,000,000 comprada de contado.
• Gastos de compra: ISAI de 3% como máximo, $60,000. No incluye notario, registro ni avalúo. Capital invertido: $2,060,000.
• Renta de $12,000 al mes. La renta bruta anual, $144,000, es el 7.2% del precio, la cifra que mostraría un portal. Con un mes vacío al año, la renta cobrada es de $132,000.
• Gastos supuestos: predial $3,000, mantenimiento de un mes de renta ($12,000) y seguro $3,000.

	Régimen simplificado	General con 35% de deducción
ISR del año	$1,320	$4,845
Utilidad neta	$112,680	$109,155
ROI real por renta	5.47%	5.30%

El cálculo del régimen general usa la tarifa anual 2026 y supone que no tienes otros ingresos en el año. Si tienes un sueldo u otros ingresos, el impuesto sube. No incluye IVA, así que consulta a tu contador.

Sumar la plusvalía

La plusvalía solo se vuelve dinero si vendes. Con tres escenarios sobre el valor de la casa:

Plusvalía anual	Ganancia	ROI total, régimen simplificado
0%	$0	5.47%
3.45% (igual a la inflación de septiembre)	$69,000	8.82%
7.3% (apreciación nacional del 2T 2026)	$146,000	12.56%

El índice de la SHF describe lo que pasó y no promete lo que pasará. Tampoco incluye los costos de vender ni el ISR de la venta. Para esa parte, consulta la guía de ISR por venta de casa habitación.

Cuándo la cuenta no sale

Compara el ROI por renta con la referencia de 6.50% de Banxico. En el ejemplo, la renta sola rinde 5.47% y queda por debajo, así que la decisión depende de la plusvalía y de cuánto riesgo y trabajo aceptas. Si con plusvalía de 0% el rendimiento queda por debajo de lo que podrías ganar sin comprar nada, estás apostando a que la casa suba de valor.

Para un departamento, agrega a tus gastos la cuota de mantenimiento del condominio. El artículo 115 permite deducir los gastos de mantenimiento que no sean mejoras, siempre que no los pague el inquilino.

Qué hacer ahora

1. Calcula tu propio ROI con tu renta, tus gastos y tu régimen fiscal.
2. Compara contra comprar para vivir con la guía ¿Rentar o comprar casa en Monterrey?.
3. Si ya tienes una casa que quieres rentar, conoce cómo trabajamos en rentar tu propiedad.

Escríbenos por WhatsApp al +52 81 2908 9453 con tu caso y lo revisamos contigo.

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Fuentes oficiales citadas:

• Ley del Impuesto sobre la Renta, Cámara de Diputados, última reforma DOF 01-04-2024 en el archivo consultado. Arts. 113-E, 114 y 115.
• Anexo 8 RMF 2026, Apartado C.II, tarifa anual del ISR 2026 (DOF 28-dic-2025).
• Código Civil para el Estado de Nuevo León, texto del Congreso del Estado, última reforma P.O. 16-ene-2026. Arts. 2303, 2341, 2346 y 2346 bis (reformas P.O. 26-sep-2025).
• Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, última reforma P.O. 25-ene-2023. Art. 28 bis (ISAI de 3%).
• SHF, Índice de Precios de la Vivienda, 2T 2026, boletín 05/2026 y PDF “Índice SHF T2 2026” con las tasas de apreciación por zona metropolitana y municipio.
• INEGI, INPC septiembre de 2026, boletín 619/26.
• Banxico, anuncios de política monetaria: tasa objetivo de 6.50% al 24-sep-2026.