Escriturar una propiedad en Nuevo León

Comprar una propiedad no termina cuando firmas el contrato privado. La propiedad es tuya frente a terceros cuando la escritura queda inscrita en el Registro Público. Esta guía recorre el proceso en orden, con los artículos de la ley de cada paso, para que sepas qué verificar, qué pagar y qué exigir.

No es asesoría legal. Tu notario es quien calcula, autoriza y registra, y es quien debe darte los montos por escrito.

Qué es una escritura pública

La Ley del Notariado de Nuevo León la define como el instrumento que el notario asienta en su protocolo y autoriza con su firma y sello para hacer constar los actos jurídicos que contiene (art. 104). El original no sale de la notaría. Lo que te entregan es el testimonio, una copia en la que el notario reproduce la escritura y sus documentos anexos (art. 129).

El contrato privado y la escritura no son lo mismo. La compraventa queda perfecta entre las partes cuando acuerdan la casa y el precio (Código Civil, art. 2143), pero frente a terceros manda lo que está inscrito en el Registro Público: si una casa se vende dos veces, prevalece la venta que se registró primero (art. 2160).

Cuándo es obligatoria

En Nuevo León la forma depende del valor. Una compraventa de inmuebles necesita formalidad especial (Código Civil, art. 2210). Si el valor de avalúo no rebasa 7,300 veces el salario mínimo diario, puede hacerse en documento privado firmado ante dos testigos, con las firmas ratificadas ante notario o ante el registrador (art. 2211). Por encima de esa cantidad, tiene que ser escritura pública (art. 2214).

Desde la reforma constitucional de enero de 2016, las referencias al salario mínimo como unidad de medida en las leyes, también las estatales, se entienden hechas a la UMA (artículo tercero transitorio del decreto publicado en el DOF el 27 de enero de 2016). Con la UMA de 2026:

7,300 × $117.31 = $856,363.00

Si el avalúo de la casa rebasa esa cifra, la compraventa tiene que ir en escritura pública. Además, si compras con crédito, la hipoteca debe otorgarse en escritura pública (art. 2809).

Si pierdes tu escritura

Perder el testimonio no te quita la casa: el original sigue en el protocolo del notario y la inscripción sigue en el Registro. Puedes pedir otro testimonio o una copia certificada a la notaría que la otorgó. La ley solo permite expedirlos a quienes firmaron y a sus causahabientes; a cualquier otra persona, solo con orden de un juez (Ley del Notariado, art. 131). El IRCNL también expide copias certificadas de lo que está inscrito.

Qué pagas y quién lo paga

Concepto	A cargo de	Base legal
ISAI, 3% del valor gravable	Comprador	Ley de Hacienda para los Municipios de NL, art. 28 bis
Gastos de escritura y de registro	Por mitad, salvo pacto en contrario	Código Civil de NL, art. 2157
Honorarios del notario	Conforme al Arancel; deja por escrito quién los paga	Ley del Notariado, art. 17
ISR por la venta	Vendedor, calculado por el notario	Ley del ISR, art. 126

El valor gravable del ISAI es el mayor entre el precio de la operación y el valor catastral. En una casa de $3,000,000 con valor catastral menor, el ISAI sería de hasta $90,000. La misma ley prevé una reducción para quien compra su única propiedad en el Estado y permite subsidios municipales sobre el excedente del 2% de la tasa, así que pide al notario el cálculo exacto por escrito. El texto de la ley que consultamos tiene última reforma de enero de 2023.

Sobre los honorarios y los derechos de inscripción, esta guía no publica cifras: la ley remite a un Arancel y a derechos que fijan otras disposiciones. Pide a cada notaría un presupuesto desglosado. La guía de cómo elegir notario explica qué incluye.

Paso 1: Antes de pagar nada, verifica

Que quien vende sea el dueño. El Código Civil dice que nadie puede vender sino lo que es suyo (art. 2163), y la Profeco recomienda firmar el contrato de compraventa solo con el propietario y verificar que el predial esté al corriente y a nombre de quien vende.
Qué dice el Registro. El Instituto Registral y Catastral de Nuevo León (IRCNL) expide el Certificado de Libertad de Gravámenes, el Certificado de Gravámenes y el Informativo de Valor Catastral. La guía del certificado de libertad de gravámenes explica su costo y cómo leerlo. Si la casa se vendió a dos personas, prevalece la venta que se registró primero (Código Civil, art. 2160).
Un recibo por cada pago. La Profeco recomienda pedir un recibo con el concepto cuando entregas un apartado o un enganche.

Paso 2: El contrato privado

La compraventa queda perfecta cuando las partes convienen la cosa y el precio, aunque la casa no se haya entregado ni el precio se haya pagado (Código Civil, art. 2143). Por eso conviene dejar por escrito las condiciones: descripción del inmueble, precio, forma de pago, plazo para escriturar, quién paga qué y qué pasa si alguna parte se arrepiente.

Un punto que casi nadie conoce: la ley del ISAI trata como adquisición la promesa de compraventa cuando el futuro comprador entra en posesión, o cuando el futuro vendedor recibe el precio, o parte de él, antes de que se celebre el contrato prometido (art. 28 bis-2, fracc. III). Pregunta al notario cómo se trata tu apartado o tu enganche antes de firmar.

Paso 3: Elegir notario

La ley le exige al notario abstenerse de actuar si hay parentesco con las partes, si el acto lo beneficia o lo perjudica a él o a sus parientes, o si hay alguna circunstancia que le impida actuar con imparcialidad (Ley del Notariado, art. 78). También debe explicar a los otorgantes el valor y las consecuencias legales del acto (art. 83). Compara cotizaciones por escrito. Si el vendedor propone una notaría, pregúntale si tiene alguna relación con él.

Paso 4: Documentos

La lista exacta la define tu notario según el caso. Estos son los que la ley le hace necesarios:

Escritura de propiedad inscrita del vendedor y el certificado de libertad de gravámenes del inmueble.
Recibos de predial y de agua al corriente. Desde enero de 2025, el notario debe validar los antecedentes con el título original o una copia certificada y con recibos que demuestren que el predial y el agua están al corriente. Si los datos no coinciden con el folio real del Registro, debe suspender el trámite (Ley del Notariado, art. 106, fracc. XII). Además, presenta a la Tesorería Municipal una copia del pago del predial junto con la declaración del ISAI (Ley de Hacienda para los Municipios, art. 28 bis-3).
Identificación de las partes. El notario debe conocer a los comparecientes y hacer constar su capacidad legal (Ley del Notariado, art. 106). Las identificaciones deben estar vigentes, tener fotografía y validarse con biométricos ante quien las emitió (art. 107).
Lo que se suma según el caso (hipoteca, condominio, herencia, copropietarios o apoderado): está en la guía de documentos para vender una casa.
Si el vendedor aplica la exención del ISR por casa habitación: documentos que acrediten que es su casa habitación, como credencial para votar, recibo de luz o de teléfono fijo, o estado de cuenta, con el mismo domicilio (Reglamento de la Ley del ISR, art. 155).
Si compras con crédito: los documentos que te pida el banco. Cada institución define los suyos.

Paso 5: La firma

Antes de firmar:

La ley obliga al notario a leerte la escritura y a explicarte su valor y sus consecuencias, y debe hacerlo constar (arts. 83 y 106). Pide el proyecto con anticipación para leerlo con calma: nombres, datos del inmueble, precio, forma de pago y quién paga cada concepto.
Cuida la forma de pago. La ley antilavado prohíbe liquidar con monedas y billetes la transmisión de inmuebles por 8,025 veces la UMA o más, y el notario debe identificar cómo se pagó (arts. 32 y 33). Con la UMA de 2026, son $941,412.75. Paga por transferencia.

El notario debe cerciorarse de que el ISAI esté pagado antes de autorizar la escritura, y el Registro Público no inscribe un documento que transmita el dominio sin prueba de ese pago (Ley de Hacienda para los Municipios, art. 28 bis-5).

Después de la firma

Inscripción. El notario debe inscribir el instrumento en el Registro Público dentro de los treinta días siguientes a su autorización (Ley del Notariado, art. 83). Pregúntale la fecha en que lo presentó.
Testimonio. El original de la escritura queda en el protocolo del notario. A ti te entregan un testimonio, que es la copia donde transcribe la escritura (art. 129). Los testimonios ya inscritos que no recojas en la notaría en quince días te los deben hacer llegar a tu domicilio, en otro plazo de quince días como máximo (art. 83).
Predial. Confirma con el notario si presentó el aviso al Catastro y qué debes hacer para que el predial quede a tu nombre. El IRCNL tiene trámites catastrales.

Errores que cuestan caro

No verificar el certificado de libertad de gravámenes antes de pagar un apartado.
Pagar un enganche sin recibo con concepto.
Pagar en billetes una operación que rebasa el umbral antilavado.
Dar por hecho que el comprador paga todo: sin pacto, los gastos de escritura y registro se dividen por mitad.
No leer el proyecto de escritura antes del día de la firma.
Suponer que ya eres dueño frente a terceros sin esperar la inscripción: si el vendedor vendió a otra persona y esa escritura se inscribió primero, esa prevalece.

En M2 te ayudamos

Te acompañamos del contrato privado a la escritura inscrita: revisamos el expediente contigo, comparamos cotizaciones de notaría y verificamos los documentos antes de la firma. Escríbenos por WhatsApp al +52 81 2908 9453.

Fuentes oficiales citadas:

Ley del Notariado del Estado de Nuevo León, texto del Congreso del Estado, última reforma P.O. 17-ene-2025. Arts. 17, 78, 83, 104, 106, 107, 129 y 131.
Código Civil para el Estado de Nuevo León, última reforma P.O. 16-ene-2026. Arts. 2143, 2157, 2160, 2163, 2210, 2211, 2214 y 2809.
Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, última reforma P.O. 25-ene-2023. Arts. 28 bis, 28 bis-2, 28 bis-3 y 28 bis-5.
Ley del Impuesto sobre la Renta, última reforma DOF 01-04-2024 en el archivo consultado. Art. 126.
Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta, última reforma DOF 06-05-2016. Art. 155.
Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, última reforma DOF 16-07-2025. Arts. 32 y 33.
IRCNL, trámites registrales y catastrales.
Profeco, Antes de comprar casa usada, infórmate.
INEGI, valor de la UMA 2026: $117.31 diarios.
DOF 27-ene-2016, decreto de reforma constitucional en materia de desindexación del salario mínimo, artículo tercero transitorio.

Escriturar una propiedad en Nuevo León: del enganche a la firma