Documentos para vender una casa en Nuevo León (2026)

Una venta se puede caer en la notaría por un papel que nadie pidió a tiempo. En Nuevo León la lista no depende del gusto de cada notario: buena parte está escrita en la Ley del Notariado, el Código Civil y las leyes fiscales. Esta guía junta esos requisitos con su artículo, para que los reúnas antes de poner el anuncio y no cuando ya tienes comprador.

No sustituye a tu notario. Él decide qué más necesita según tu escritura, y conviene preguntarle desde el principio.

La lista básica

Documento	Por qué lo piden	Base legal	Dónde se consigue
Escritura con la que compraste, inscrita en el Registro Público	El notario debe validar los antecedentes con el título original o una copia certificada	Ley del Notariado de NL, art. 106, fracc. XII	Tu archivo, la notaría que la otorgó o el IRCNL (copias certificadas)
Recibo de predial al corriente	El notario debe comprobar que no hay adeudo y entregar copia del pago a la Tesorería con el ISAI	Ley del Notariado, art. 106, fracc. XII; Ley de Hacienda para los Municipios de NL, art. 28 bis-3, fracc. III	Tesorería de tu municipio
Recibo de agua y drenaje al corriente	Mismo artículo: la ley lo pide junto con el predial, si la casa tiene el servicio	Ley del Notariado, art. 106, fracc. XII	Servicios de Agua y Drenaje de Monterrey
Identificación oficial vigente con fotografía	El notario debe hacer constar tu identidad y validarla con biométricos ante quien la emitió	Ley del Notariado, art. 107; LFPIORPI, art. 18, fracc. I	INE o pasaporte
RFC (constancia de situación fiscal)	El notario calcula y entera el ISR de la venta y te expide el comprobante fiscal	Ley del ISR, art. 126	Portal del SAT
Acta de matrimonio, si estás casado	El régimen matrimonial define quién tiene que firmar	Código Civil de NL, arts. 178 y 194	Registro Civil

Dos detalles de esa tabla cambian lo que tienes que llevar.

La fracción XII del artículo 106 se agregó en enero de 2025. Además de pedir el título y los recibos, obliga al notario a suspender el trámite cuando la información no coincide con el folio real del Registro. Si tu escritura trae un nombre mal escrito o una superficie distinta, corrígelo antes de vender, no el día de la firma.

La validación biométrica del artículo 107 significa que una credencial vencida o con datos que no coinciden con los de la autoridad que la expidió te puede detener. Revisa la vigencia de tu INE o tu pasaporte desde ahora.

Si vas a pedir la exención del ISR

La venta de tu casa habitación puede quedar exenta del ISR hasta 700,000 UDIs de precio (Ley del ISR, art. 93, fracc. XIX). Para aplicarla, el Reglamento pide que acredites ante el notario que esa es tu casa, con alguno de estos documentos (Reglamento de la Ley del ISR, art. 155):

Credencial para votar del INE.
Recibos de luz o de teléfono fijo, en su versión de comprobante fiscal.
Estados de cuenta de un banco, de una casa comercial o de una tarjeta de crédito no bancaria.

El documento debe estar a tu nombre, al de tu cónyuge o al de tus padres, abuelos, hijos o nietos, y el domicilio tiene que coincidir con el de la casa que vendes. Si tu INE todavía trae tu domicilio anterior, junta recibos o estados de cuenta con la dirección correcta. El cálculo completo está en la guía de ISR por venta de casa habitación.

El certificado de libertad de gravámenes

Este certificado del Registro Público dice si la casa tiene hipoteca, embargo u otra carga inscrita. En Nuevo León lo solicita el notario: el Código Civil le ordena incluir en esa solicitud la leyenda “con carácter de aviso pre-preventivo”, que aparta la operación en el Registro durante 45 días naturales (art. 2910).

Tú no estás obligado a comprarlo antes, pero sacarlo por tu cuenta sirve para descubrir a tiempo una hipoteca que pagaste y nunca se canceló. El Instituto Registral y Catastral de Nuevo León (IRCNL) lo expide en línea desde Mi Portal. La guía del certificado de libertad de gravámenes explica qué contiene y cómo leerlo.

Documentos que se suman según tu caso

Si la casa tiene o tuvo hipoteca del Infonavit

Si ya terminaste de pagar, necesitas la Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca. Según el Centro de Ayuda del Infonavit, se genera en Mi Cuenta Infonavit, en la sección Mi Crédito. Necesitarás tu escritura digitalizada y, si la ley del estado lo pide, los datos de una notaría del Índice de Excelencia en el Servicio (INEX). La carta vence a los 180 días. Con ella se tramita la cancelación del gravamen, que en el IRCNL aparece como trámite propio.

Si todavía debes, el crédito se liquida con el dinero de la venta el día de la firma. Pide al acreedor el saldo por escrito y pregúntale al notario cómo coordinará el pago y la cancelación.

Si la casa está en un condominio

La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles de Nuevo León obliga al notario a exigir al vendedor una constancia de no adeudo de las cuotas de mantenimiento, de administración y de reserva, firmada por el administrador (art. 50). Solo se exceptúa cuando el condominio no tiene administrador ni cuotas. Pídela con tiempo, porque depende de que la administración la firme.

Si estás casado

Desde la reforma de mayo de 2017, cuando los esposos no eligen régimen se entiende que se casaron por separación de bienes (Código Civil de NL, art. 178). Si se casaron por sociedad conyugal, el dominio de los bienes comunes reside en ambos mientras la sociedad exista (art. 194), así que tu cónyuge tendrá que firmar. El notario lo decide con tu acta de matrimonio y, si las hay, tus capitulaciones matrimoniales.

Si la casa es de varios dueños

Si venden todos juntos, todos firman. Si solo uno quiere vender su parte a alguien de fuera, los demás tienen preferencia para comprarla: el copropietario debe notificarles la venta por medio de notario o de un juez, y ellos tienen ocho días para usar ese derecho, llamado derecho del tanto. Mientras no se haga la notificación, la venta no produce efecto legal (Código Civil de NL, art. 970).

Si la casa viene de una herencia

Un heredero puede disponer de su derecho en la herencia, pero no de los bienes que la forman (art. 1186). Antes de vender hay que terminar la sucesión y escriturar a nombre de quien hereda. La guía Heredar una casa en Nuevo León explica el proceso.

Si firma alguien en tu nombre

Quien venda por ti necesita un poder para actos de dominio, y desde la reforma de enero de 2025 ese poder debe otorgarse siempre en escritura pública (Código Civil de NL, art. 2449). Una carta poder firmada ante testigos no sirve para vender una casa.

En qué orden reunirlos

Revisa tu escritura: nombres, superficie, ubicación y datos de inscripción.
Paga el predial y el agua, y guarda los recibos.
Si tuviste hipoteca, tramita la carta de cancelación o pide el saldo por escrito.
Si vives en condominio, pide la constancia de no adeudo a la administración.
Revisa la vigencia de tu identificación y descarga tu constancia de situación fiscal.
Si vas a pedir la exención del ISR, junta los comprobantes con el domicilio de la casa.
Lleva el expediente a la notaría y pregunta qué más necesita.

Con ese expediente completo, la firma no debería detenerse por un papel. Para lo que viene después (impuestos, gastos y forma de pago), sigue con la guía Cómo vender tu casa en Monterrey.

Antes de publicar

Si quieres vender, escríbenos por WhatsApp al +52 81 2908 9453. Revisamos contigo los documentos antes de poner el anuncio, y la estimación comercial de tu casa no tiene costo. También puedes empezar por la página para vender tu propiedad.

Fuentes oficiales citadas:

Ley del Notariado del Estado de Nuevo León, texto del Congreso del Estado, última reforma P.O. 17-ene-2025. Arts. 106, fracc. XII, y 107.
Código Civil para el Estado de Nuevo León, última reforma P.O. 16-ene-2026. Arts. 178, 194, 970, 1186, 2449 y 2910.
Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Nuevo León, última reforma P.O. 11-oct-2023. Art. 50.
Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, última reforma P.O. 25-ene-2023. Art. 28 bis-3.
Ley del Impuesto sobre la Renta, última reforma DOF 01-04-2024. Arts. 93, fracc. XIX, y 126.
Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta, última reforma DOF 06-05-2016. Art. 155.
Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, última reforma DOF 16-07-2025. Art. 18.
Infonavit, Centro de Ayuda: Terminé de pagar mi crédito, revisado el 14-oct-2026.
IRCNL, trámites registrales y catastrales.

Documentos para vender una casa en Nuevo León: la lista que revisa el notario (2026)